Prodej nemovitosti není jen o podpisu kupní smlouvy a předání klíčů. S převodem vlastnictví jsou spojeny i daňové povinnosti, na které je dobré myslet včas. Připravila jsem pro vás přehled toho nejdůležitějšího, co by měl prodávající vědět.

Daň z příjmu fyzických osob

Ve většině běžných situací je příjem z prodeje bytu nebo domu od daně osvobozen. Přesto existují případy, kdy je nutné tento příjem uvést do daňového přiznání a zdanit ho sazbou 15 %. Uvádí se v příloze č. 2 jako ostatní příjem podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

O tom, zda daň zaplatíte, rozhodují tři hlavní faktory:

• jak dlouho nemovitost vlastníte (tzv. časový test),
• zda jste v ní skutečně bydleli,
• jak naložíte s penězi získanými prodejem.

Nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020

U těchto nemovitostí platí pětiletý časový test. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než pět let, je příjem z prodeje osvobozen bez dalších podmínek.

Pokud pět let neuplynulo, může být příjem přesto osvobozen, pokud:

• jste měli v nemovitosti bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, nebo
• jste zde bydleli kratší dobu než dva roky, ale peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu (například na koupi jiné nemovitosti k bydlení), a to nejdříve rok před prodejem nebo nejpozději do konce následujícího kalendářního roku po prodeji.

Nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021

U nemovitostí pořízených od 1. ledna 2021 se časový test prodlužuje na deset let. U starších nemovitostí zůstává zachována pětiletá lhůta.

Převody v rodině a dědictví

Při každé změně vlastníka začíná časový test běžet znovu – a to i při darování v rámci rodiny. Výjimkou je dědictví v přímé linii. V tomto případě se započítává i doba vlastnictví původního majitele. Pokud tedy zůstavitel splnil časový test, považuje se za splněný i u dědice.

Z čeho se daň počítá

Daň se platí pouze z čistého zisku. To znamená z rozdílu mezi prodejní cenou a:

• pořizovací cenou,
• náklady souvisejícími s prodejem (například provize realitní kanceláři, znalecký posudek, právní služby),
• prokazatelnými investicemi do nemovitosti (rekonstrukce, zateplení, výměna oken, nová střecha apod.).

Oznamovací povinnost

Od roku 2015 platí povinnost oznámit finančnímu úřadu i osvobozené příjmy převyšující 5 milionů korun. U nemovitostí zapsaných v katastru se však tato povinnost neuplatní, protože si správce daně potřebné údaje zjistí sám.

Od 1. 1. 2021 ale platí, že pokud je příjem osvobozen proto, že byl použit na vlastní bytovou potřebu, je nutné tuto skutečnost správci daně oznámit a následně doložit splnění podmínek.

Za nesplnění oznamovací povinnosti může hrozit pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu.

Specifická situace nastává u prodeje družstevního bytu. Z právního hlediska nejde o převod nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Oznamovací povinnost zde platí vždy a vztahují se na něj odlišná pravidla.

Daň z nemovitých věcí

Poplatníkem daně z nemovitých věcí je vlastník. Zákon č. 338/1992 Sb. zároveň stanovuje výjimky (například některé nemovitosti ve vlastnictví státu, obcí, církví nebo kulturní památky).

Pro prodávajícího je důležité vědět, že v lednu následujícího roku po prodeji musí finančnímu úřadu oznámit změnu.

• Pokud už v dané obci žádnou jinou nemovitost nevlastníte, stačí písemně oznámit, že vám daňová povinnost zanikla.
• Pokud další nemovitost v daném místě máte, podává se buď dílčí daňové přiznání se změnami, nebo nové kompletní přiznání.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad do katastru proveden v prosinci 2019 a později.

Ti, kteří daň již zaplatili a vznikl jim přeplatek, mohou požádat finanční úřad o jeho vrácení.

Na závěr připomínám, že uvedené informace mají obecný charakter a týkají se fyzických osob, pokud nemovitost nebyla součástí jejich obchodního majetku. Každá situace je individuální, proto doporučuji konkrétní případ vždy konzultovat s daňovým poradcem.

Pokud si nejste jistí, jak se daňové povinnosti týkají právě vaší nemovitosti, ráda vám pomohu zorientovat se v dalším postupu. Neváhejte mě kontaktovat na tel. 607 058 444.